Trois modes de calcul de cette rentabilité

La rentabilité brute

Premier calcul utile avant de se lancer dans l’investissement locatif, la rentabilité brute donne des renseignements utiles. Pour pouvoir la calculer, le prix d’achat du bien immobilier est pris comme base. Le loyer brut perçu représente également un autre chiffre utilisé pour obtenir ce résultat.
Le calcul de la rentabilité brute est très simple puisqu’il fonctionne comme suit :

Taux = (loyer mensuel brut x 12) /prix de l’achat du bien immobilier

Lorsqu’on parle de prix d’achat, le prix du logement en lui-même est pris en compte mais également l’ensemble des frais associés comme les frais de notaire par exemple ou les frais d’agence. L’ensemble des frais d’acquisition sont en effet important pour connaître avec précision la rentabilité d’un investissement immobilier.

Si cette indication peut être intéressante, elle ne témoigne que partiellement de la véritable rentabilité d’un investissement locatif. Se basant uniquement sur les loyers, le calcul exclut en effet des données importantes. Il est donc préférable de se tourner vers la rentabilité nette ou nette de charges pour en apprendre plus.

La rentabilité nette de charges

Comme son nom l’indique, la rentabilité nette prend également le prix d’achat du bien immobilier ainsi que les frais associés mais l’ensemble des charges sont déduites. Toutes les dépenses correspondant à l’entretien et à la gestion de sa location meublée sont donc à retirer. Le résultat offre une vision très fiable de la rentabilité locative de votre bien immobilier.

Parmi les charges déductibles, chaque investisseur doit prendre en compte :

  • les périodes de vacances qui doivent être anticipées puisqu’aucun loyer ne sera perçu entre deux locataires
  • l’ensemble des travaux d’entretien
  • l’ensemble des frais de gestion
  • les assurances notamment celle qui inclue la garantie contre les loyers impayés
  • l’assurance propriétaire non-occupant
  • toutes les charges inhérentes à la copropriété
  • la taxe foncière

Plus réaliste, ce calcul prend en compte l’entretien et la gestion qui sont indispensables pour qu’un logement meublé puisse facilement être loué. En effet, chaque propriétaire doit pouvoir proposer un bien attractif pour espérer une rentabilité maximale.

La rentabilité nette

Si ce type de calcul est le plus proche de la réalité, il est pour autant complexe de l’obtenir. Il faut alors se pencher sur la fiscalité du propriétaire des lieux. Parmi les éléments qui vont faire varier la rentabilité locative, on retrouve :

  • les déductions et défiscalisations obtenues par le propriétaire-bailleur via les dispositifs comme Pinel, Malraux, Censi-Bouvard, etc.) 
  • les variations dans les revenus du propriétaire, notamment en cas de retraite ou de chômage

Pour obtenir ce résultat, il faudra suivre le propriétaire chaque année pour ajouter et déduire tous les éléments qui vont faire varier cette rentabilité. Au cas par cas, il n’existe pas de formule de calcul précise.

La location meublée particulièrement rentable

Même si des variations existent selon les logements, la rentabilité nette pour une location meublée se situe entre 2,5 et 7 %. Toutefois, si cet aspect est important, il ne doit pas être le seul critère pour vous décider à vous lancer dans l’investissement locatif.

En effet, si vous pouvez le mettre en location dans un premier temps, le bien immobilier peut également servir de résidence secondaire ou servir à se constituer un patrimoine. L’acheteur peut enregistrer une plus-value conséquente au moment de la revente du logement meublé.